وحید 0319
11th March 2013, 09:56 PM
دلایل توقف فروش متری مسكن
در واقع وظیفه ما سیاست‌گذاری برای نوسازی بافت فرسوده است و علاوه بر این سازمان نوسازی شهر تهران ساختار سیاست‌گذار، هدایتی، حمایتی و نظارتی دارد و اگر بخواهد رویکرد اجرایی داشته باشد باید دارای یک ساختار اجرایی شود.
طرح فروش متری مسكن در تهران كه طی دو سال گذشته در سه مرحله برای تامین‌مالی تدریجی ساخت حدود 10 هزار واحدمسكونی به اجرا درآمد، اكنون به خاطر آنچه «ریسك‌‌مالی طرح» عنوان می‌شود، در بایگانی شهرداری قرار گرفته و متوقف شده است.
شهرداری‌تهران در طرح فروش متری مسكن، با تعریف پروژه‌های مسكونی در بافت‌فرسوده، سهام واحدهای در حال ساخت را در گروه‌های حداقل 5مترمربعی با قیمت متری 900 هزار تومان عرضه كرد و مقرر شده بود در پایان پروژه، خریداران متری، از بین دو گزینه شامل «تسویه‌حساب با شهرداری براساس قیمت روز متراژهایی كه خریداری كرده‌اند و خروج از طرح» یا «خرید مابقی متراژ معادل یك واحدمسكونی با قیمت روز» یكی را انتخاب كنند، اما افزایش قیمت مسكن از یك‌سو و رشد پیش‌بینی نشده قیمت مصالح ساختمانی در طول پروسه ساخت این واحدها، قیمت نهایی را به چند برابر عدد 900 هزار تومان در هر متر مربع رساند و عملا توجیه‌اقتصادی طرح فروش‌متری را زیرسوال برد.
در این طرح اگر چه مسیر صاحب‌خانه شدن برای گروهی از متقاضیان كه قادر به تامین یكباره پول درشت برای خرید مسكن را ندارند، فراهم می‌شود و نحوه پرداخت پول از حالت پیش‌خرید‌های عرف در بازار نیز راحت‌تر است، اما چونكه تجربه‌های قبلی نشان داد قیمت فروش‌متری هنگام تكمیل واحد مسكونی چندبرابر می‌شود، اجرای آن ریسك‌زا توصیف شده است.
رییس سازمان نوسازی شهر تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طرح فروش متری مسكن به سه دلیل از دستور كار سازمان خارج شد. از یك‌سو با ورود مسكن‌مهر و قیمت تمام‌شده این واحدها كه ارزش زمین از قیمت آن حذف شده، هزینه خرید در طرح متری مسكن در مقایسه با مسكن‌مهر افزایش پیدا كرد و به كاهش میل به خرید متری منجر شد.
و از سوی دیگر رشد ناگهانی قیمت مصالح‌ساختمانی، قیمت فروش متری را تحت تاثیر قرار داد. همچنین سازمان نوسازی نیز نباید به مباحث اجرایی در بافت همچون فروش‌متری ورود كند و باید بیشتر سیاست‌گذاری كند. علیرضا جعفری تصریح كرد: این سه عامل به ختم طرح فروش متری مسكن منجر شده است.
متن گفت‌وگو با رییس سازمان نوسازی شهر تهران را در زیر بخوانید:
* چرا طرح فروش متری مسکن که به کمک آن متقاضیان مصرفی مسکن با سرمایه‌های خرد می‌توانند صاحب خانه شوند، پس از طی سه مرحله متوقف شد؟
این نوع نگاه به طرح فروش متری مسکن درست نیست. طرح فروش متری طرحی بود که بیش از سه مرحله نداشت. و در حال حاضر هم با واگذاری فاز سوم تعهدات، طرح پایان پذیرفته است.
* اگر بخواهیم از زاویه دیگری به این موضوع نگاه کنیم. این سوال پیش می‌آید که چرا دوباره طرح شروع نشد و ادامه پیدا نکرد؟ آیا شهرداری در اجرای این طرح ضرر کرد؟
اگر منظور این است که چرا مجدد چنین طرحی پیشنهاد نشد و به عرصه تامین مسکن افراد کم درآمد وارد نشد این رویکرد بحث دیگری است. ببینید تاکنون سه مرحله تعهد فروش متری مسکن با ارزیابی مثبت از اجرای آن به پایان رسیده است.
فروش متری مسکن طرحی بود که می‌توانست به نیاز قشری از افراد کم درآمد جامعه به مسکن پاسخگو باشد، اما اگر بخواهیم از زاویه کلان به موضوع تامین مسکن نگاه کنیم در مجموع سه عامل وجود داشت که سیاست تامین مسکن از طریق فروش متری را دستخوش تغییر می‌کرد. عامل اول سیاست‌های کلی تامین مسکن در قالب یک فضای کلان مثل بحث تامین مسکن مهر و ظرفیت‌های آن است. بحث فروش متری مسکن ایده کارشناسی و دقیقی است که می‌تواند به نوعی در یک فرآیند بلند مدت متقاضیانی را صاحب خانه کند.
این ایده فی نفسه یک رویکرد کارشناسی است اما وقتی در فضای کلان تامین مسکن طرحی مثل طرح مسکن مهر وارد می‌شود به تبع طرح‌های مشابه یا جانبی آن دستخوش تغییرات خواهد شد. با توجه به سیاست بحث مسکن مهر و قیمت‌های تمام شده مسکن مهر و تسهیلاتی که در این حوزه وجود دارد اگر قرار باشد که ما طرح فروش متری را در قالب یک ظرفیت برای تامین مسکن مطرح کنیم باید این طرح هم در قالب روح حاکم بر تسهیلات مسکن مهر باشد.
اگر بخواهیم در آن فرآیند وارد شویم که این طرح همان طرح مسکن مهر می‌شود و اگر وارد نشویم که مسلما قیمت تمام شده آن با قیمت تمام شده مسکن مهر متفاوت خواهد بود و تنها مزیت طرح فروش متری مسکن نسبت به مسکن مهر این است که در مسکن مهر یکسری شرایط برای متقاضیان داریم که در فروش متری می‌تواند چنین محدودیتی نداشته باشیم.
عامل دوم که به نوعی طرح فروش متری مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد موضوع قیمت تمام شده خانه‌های فروش متری است. در بازار امروز از یک طرف قیمت‌های تمام شده مسکن و پیش‌بینی‌هایی که در این حوزه مطرح می‌شود دستخوش سیاست‌های متعدد در فضای بازار است و از طرف دیگر قیمت مصالح ساختمانی در بازار یا قیمت تمام شده مسکن در بحث هزینه‌های جانبی از ثبات مشخصی برخوردار نیست این دو عامل ریسک‌پذیری اجرای طرح فروش متری مسکن را بالا می‌برد.
با نگاهی به این عامل طبیعی است که اگر بخواهیم وارد یک رویکرد اجرایی مثل طرح فروش متری برای تامین مسکن شویم نیازمند کار کارشناسی و پشتوانه دقیق اقتصادی هستیم. اما عامل سوم که در واقع مهم‌ترین عاملی است که سازمان در بحث فروش متری ورود پیدا نکرد بر این مبنا است که سیاست و رویکرد سازمان در بحث نوسازی بافت‌های فرسوده مبتنی بر مداخله مستقیم نیست و سازمان نوسازی شهر تهران وظیفه تامین مسکن را بر عهده ندارد. در واقع وظیفه ما سیاست‌گذاری برای نوسازی بافت فرسوده است و علاوه بر این سازمان نوسازی شهر تهران ساختار سیاست‌گذار، هدایتی، حمایتی و نظارتی دارد و اگر بخواهد رویکرد اجرایی داشته باشد باید دارای یک ساختار اجرایی شود.
* در واقع ازنظر شما ساختار اجرایی برای اجرای دنباله دار طرح فروش متری مسکن در سازمان نوسازی وجود ندارد.
درست است. اگر قرار باشد سازمان نوسازی در قالب تمامی خانه‌های بافت فرسوده که بالغ بر 260 هزار واحد مسکونی هستند ساخت‌وساز كند و با این رویکرد در فرآیند نوسازی شهر قدم بردارد باید این تعداد واحد مسکونی را برای نوسازی هدفگذاری کنیم. در حالی که تاکنون با فعالیت‌های انجام شده برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد توانسته ایم فقط 12 هزار واحد از طریق فعالیت‌های اجرایی سازمان در این راه هدفگذاری کنیم و این تعداد در مقابل 260 هزار واحد حرفی برای گفتن ندارد. پس این تعریف که فی نفسه سازمان نوسازی شهر تهران متولی تامین مسکن برای اقشار کم درآمد است جای سوال دارد. در حالی که سازمان نوسازی به عنوان یک سازمان سیاست‌گذار بهتر است که در جریان نوسازی از مشارکت خود مردم استفاده کند و انرژی خود را در بحث سیاست‌گذاری به‌كار بگیرد.
* با این تعریف به نوعی سیاست‌های سازمان با دوره قبل فرق کرده است. چون در دوره قبل این سیاست اجرایی در بافت فرسوده اعمال شد ولی در این دوره سازمان تصمیم گرفته است که به سیاست‌های اجرایی وارد نشود.
نه سیاست‌ها تغییر نکرده است. آنچه در این دوره تغییر کرده روش‌های سازمان است. سازمان برای اینکه به بحث نوسازی در شهر تهران ورود پیدا کند در یک مقطع به پشتوانه نوسازی به شکل فروش متری مسکن نیاز داشت. این پشتوانه زمینه ساز تحقق جریان نوسازی مردمی بود اكنون رویکرد و روش ما در مرحله جدید بحث سیاست‌گذاری است.
در واقع وظیفه ما سیاست‌گذاری برای نوسازی بافت فرسوده است و علاوه بر این سازمان نوسازی شهر تهران ساختار سیاست‌گذار، هدایتی، حمایتی و نظارتی دارد و اگر بخواهد رویکرد اجرایی داشته باشد باید دارای یک ساختار اجرایی شود.
طرح فروش متری مسكن در تهران كه طی دو سال گذشته در سه مرحله برای تامین‌مالی تدریجی ساخت حدود 10 هزار واحدمسكونی به اجرا درآمد، اكنون به خاطر آنچه «ریسك‌‌مالی طرح» عنوان می‌شود، در بایگانی شهرداری قرار گرفته و متوقف شده است.
شهرداری‌تهران در طرح فروش متری مسكن، با تعریف پروژه‌های مسكونی در بافت‌فرسوده، سهام واحدهای در حال ساخت را در گروه‌های حداقل 5مترمربعی با قیمت متری 900 هزار تومان عرضه كرد و مقرر شده بود در پایان پروژه، خریداران متری، از بین دو گزینه شامل «تسویه‌حساب با شهرداری براساس قیمت روز متراژهایی كه خریداری كرده‌اند و خروج از طرح» یا «خرید مابقی متراژ معادل یك واحدمسكونی با قیمت روز» یكی را انتخاب كنند، اما افزایش قیمت مسكن از یك‌سو و رشد پیش‌بینی نشده قیمت مصالح ساختمانی در طول پروسه ساخت این واحدها، قیمت نهایی را به چند برابر عدد 900 هزار تومان در هر متر مربع رساند و عملا توجیه‌اقتصادی طرح فروش‌متری را زیرسوال برد.
در این طرح اگر چه مسیر صاحب‌خانه شدن برای گروهی از متقاضیان كه قادر به تامین یكباره پول درشت برای خرید مسكن را ندارند، فراهم می‌شود و نحوه پرداخت پول از حالت پیش‌خرید‌های عرف در بازار نیز راحت‌تر است، اما چونكه تجربه‌های قبلی نشان داد قیمت فروش‌متری هنگام تكمیل واحد مسكونی چندبرابر می‌شود، اجرای آن ریسك‌زا توصیف شده است.
رییس سازمان نوسازی شهر تهران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: طرح فروش متری مسكن به سه دلیل از دستور كار سازمان خارج شد. از یك‌سو با ورود مسكن‌مهر و قیمت تمام‌شده این واحدها كه ارزش زمین از قیمت آن حذف شده، هزینه خرید در طرح متری مسكن در مقایسه با مسكن‌مهر افزایش پیدا كرد و به كاهش میل به خرید متری منجر شد.
و از سوی دیگر رشد ناگهانی قیمت مصالح‌ساختمانی، قیمت فروش متری را تحت تاثیر قرار داد. همچنین سازمان نوسازی نیز نباید به مباحث اجرایی در بافت همچون فروش‌متری ورود كند و باید بیشتر سیاست‌گذاری كند. علیرضا جعفری تصریح كرد: این سه عامل به ختم طرح فروش متری مسكن منجر شده است.
متن گفت‌وگو با رییس سازمان نوسازی شهر تهران را در زیر بخوانید:
* چرا طرح فروش متری مسکن که به کمک آن متقاضیان مصرفی مسکن با سرمایه‌های خرد می‌توانند صاحب خانه شوند، پس از طی سه مرحله متوقف شد؟
این نوع نگاه به طرح فروش متری مسکن درست نیست. طرح فروش متری طرحی بود که بیش از سه مرحله نداشت. و در حال حاضر هم با واگذاری فاز سوم تعهدات، طرح پایان پذیرفته است.
* اگر بخواهیم از زاویه دیگری به این موضوع نگاه کنیم. این سوال پیش می‌آید که چرا دوباره طرح شروع نشد و ادامه پیدا نکرد؟ آیا شهرداری در اجرای این طرح ضرر کرد؟
اگر منظور این است که چرا مجدد چنین طرحی پیشنهاد نشد و به عرصه تامین مسکن افراد کم درآمد وارد نشد این رویکرد بحث دیگری است. ببینید تاکنون سه مرحله تعهد فروش متری مسکن با ارزیابی مثبت از اجرای آن به پایان رسیده است.
فروش متری مسکن طرحی بود که می‌توانست به نیاز قشری از افراد کم درآمد جامعه به مسکن پاسخگو باشد، اما اگر بخواهیم از زاویه کلان به موضوع تامین مسکن نگاه کنیم در مجموع سه عامل وجود داشت که سیاست تامین مسکن از طریق فروش متری را دستخوش تغییر می‌کرد. عامل اول سیاست‌های کلی تامین مسکن در قالب یک فضای کلان مثل بحث تامین مسکن مهر و ظرفیت‌های آن است. بحث فروش متری مسکن ایده کارشناسی و دقیقی است که می‌تواند به نوعی در یک فرآیند بلند مدت متقاضیانی را صاحب خانه کند.
این ایده فی نفسه یک رویکرد کارشناسی است اما وقتی در فضای کلان تامین مسکن طرحی مثل طرح مسکن مهر وارد می‌شود به تبع طرح‌های مشابه یا جانبی آن دستخوش تغییرات خواهد شد. با توجه به سیاست بحث مسکن مهر و قیمت‌های تمام شده مسکن مهر و تسهیلاتی که در این حوزه وجود دارد اگر قرار باشد که ما طرح فروش متری را در قالب یک ظرفیت برای تامین مسکن مطرح کنیم باید این طرح هم در قالب روح حاکم بر تسهیلات مسکن مهر باشد.
اگر بخواهیم در آن فرآیند وارد شویم که این طرح همان طرح مسکن مهر می‌شود و اگر وارد نشویم که مسلما قیمت تمام شده آن با قیمت تمام شده مسکن مهر متفاوت خواهد بود و تنها مزیت طرح فروش متری مسکن نسبت به مسکن مهر این است که در مسکن مهر یکسری شرایط برای متقاضیان داریم که در فروش متری می‌تواند چنین محدودیتی نداشته باشیم.
عامل دوم که به نوعی طرح فروش متری مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد موضوع قیمت تمام شده خانه‌های فروش متری است. در بازار امروز از یک طرف قیمت‌های تمام شده مسکن و پیش‌بینی‌هایی که در این حوزه مطرح می‌شود دستخوش سیاست‌های متعدد در فضای بازار است و از طرف دیگر قیمت مصالح ساختمانی در بازار یا قیمت تمام شده مسکن در بحث هزینه‌های جانبی از ثبات مشخصی برخوردار نیست این دو عامل ریسک‌پذیری اجرای طرح فروش متری مسکن را بالا می‌برد.
با نگاهی به این عامل طبیعی است که اگر بخواهیم وارد یک رویکرد اجرایی مثل طرح فروش متری برای تامین مسکن شویم نیازمند کار کارشناسی و پشتوانه دقیق اقتصادی هستیم. اما عامل سوم که در واقع مهم‌ترین عاملی است که سازمان در بحث فروش متری ورود پیدا نکرد بر این مبنا است که سیاست و رویکرد سازمان در بحث نوسازی بافت‌های فرسوده مبتنی بر مداخله مستقیم نیست و سازمان نوسازی شهر تهران وظیفه تامین مسکن را بر عهده ندارد. در واقع وظیفه ما سیاست‌گذاری برای نوسازی بافت فرسوده است و علاوه بر این سازمان نوسازی شهر تهران ساختار سیاست‌گذار، هدایتی، حمایتی و نظارتی دارد و اگر بخواهد رویکرد اجرایی داشته باشد باید دارای یک ساختار اجرایی شود.
* در واقع ازنظر شما ساختار اجرایی برای اجرای دنباله دار طرح فروش متری مسکن در سازمان نوسازی وجود ندارد.
درست است. اگر قرار باشد سازمان نوسازی در قالب تمامی خانه‌های بافت فرسوده که بالغ بر 260 هزار واحد مسکونی هستند ساخت‌وساز كند و با این رویکرد در فرآیند نوسازی شهر قدم بردارد باید این تعداد واحد مسکونی را برای نوسازی هدفگذاری کنیم. در حالی که تاکنون با فعالیت‌های انجام شده برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد توانسته ایم فقط 12 هزار واحد از طریق فعالیت‌های اجرایی سازمان در این راه هدفگذاری کنیم و این تعداد در مقابل 260 هزار واحد حرفی برای گفتن ندارد. پس این تعریف که فی نفسه سازمان نوسازی شهر تهران متولی تامین مسکن برای اقشار کم درآمد است جای سوال دارد. در حالی که سازمان نوسازی به عنوان یک سازمان سیاست‌گذار بهتر است که در جریان نوسازی از مشارکت خود مردم استفاده کند و انرژی خود را در بحث سیاست‌گذاری به‌كار بگیرد.
* با این تعریف به نوعی سیاست‌های سازمان با دوره قبل فرق کرده است. چون در دوره قبل این سیاست اجرایی در بافت فرسوده اعمال شد ولی در این دوره سازمان تصمیم گرفته است که به سیاست‌های اجرایی وارد نشود.
نه سیاست‌ها تغییر نکرده است. آنچه در این دوره تغییر کرده روش‌های سازمان است. سازمان برای اینکه به بحث نوسازی در شهر تهران ورود پیدا کند در یک مقطع به پشتوانه نوسازی به شکل فروش متری مسکن نیاز داشت. این پشتوانه زمینه ساز تحقق جریان نوسازی مردمی بود اكنون رویکرد و روش ما در مرحله جدید بحث سیاست‌گذاری است.