وحید 0319
27th January 2013, 04:08 PM
بخش مسکن در انتظار یک خلأ بزرگ
در سه ساله اخیر (91-88) و پس از واگذاری ساخت مسکن مهر به انبوه‌سازان و حذف تعاونی‌ها از این طرح، انبوه‌سازان به‌عنوان بازوی اجرایی قوی و مطمئنی در ساخت پروژه‌های مسکن مهر مشارکت کردند و آمار موفق ساخت و ساز مسکن مهر و پیشرفت مناسب این پروژه‌ها که اکنون دولت به آن افتخار می‌کند، درنتیجه مدیریت صحیح انبوه‌سازان است.
ماهنامه ساختمان و پلیمر نوشت: در ماه گذشته وضعیت انبوه‌سازی را در سال‌های اخیر و به ویژه پس از روی کار آمدن مسکن مهر بررسی کردیم. بر این اساس مشخص شد که به دلیل مشارکت انبوه‌سازان در اجرای پروژه‌های مسکن مهر و کمبودهای بخش پروژه‌های شهری، سازندگان غیرمتخصص اجرای پروژه‌های شهری را به دست گرفتند که نتیجه این رویکرد تضعیف انبوه‌سازی بود. به عبارت دیگر معنا و مفهوم انبوه‌سازی در قالب مدیریت فنی و نیز مدیریت مالی پروژه، اهمیت خود را از دست داد.
این در حالی است که برخی انبوه‌سازان معتقدند: در سه ساله اخیر (91-88) و پس از واگذاری ساخت مسکن مهر به انبوه‌سازان و حذف تعاونی‌ها از این طرح، انبوه‌سازان به‌عنوان بازوی اجرایی قوی و مطمئنی در ساخت پروژه‌های مسکن مهر مشارکت کردند و آمار موفق ساخت و ساز مسکن مهر و پیشرفت مناسب این پروژه‌ها که اکنون دولت به آن افتخار می‌کند، درنتیجه مدیریت صحیح انبوه‌سازان است. در حالی که در طول دو سال اول ساخت مسکن مهر (88-86) هیچ‌گونه حرکت مثبتی در مسیر اجرای این طرح انجام نشده بود.
به گزارش خبرنگار «ساختمان و پلیمر»، براساس اظهارات عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی، ساخت مسکن مهر در قالب تفاهم‌نامه‌ای سه‌جانبه صورت گرفت که طبق این قراردادها بانک به عنوان تامین‌کننده قسمتی از منابع مالی پروژه، مسکن و شهرسازی به عنوان متولی اصلی بدون درگیری مالی و مدیریتی انبوه‌سازان به عنوان مدیران مالی و اجرایی پایه اصلی آن را تشکیل می‌دادند.
علی رغم اظهارات غلامعلی ثنایی، برخی از سازندگان حرفه‌ای مسکن نیز معتقدند که مدیریت مالی این پروژه‌ها در دست دولت بود و انبوه‌سازان تحت حمایت دولت در قالب ارائه تسهیلات بانکی توانستند این پروژه‌ها را پیش ببرند. ثنایی ضمن مخالفت با این مطلب تاکید کرد: انبوه‌سازان در این طرح به دولت وابسته نبودند و به همین دلیل این کار اجرایی شد. در این طرح انبوه‌سازان یک پایه مستقل و اجرایی مدیریتی بودند. چون دولت و بانک در دوره اول ساخت و ساز مسکن مهر نیز حضور داشتند، اما دیدیم که این طرح اجرایی نشد. به گفته عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران گواه این مدعا این است که انبوه‌سازان حداقل 15 درصد از هزینه اولیه اجرای مسکن مهر را از محل منابع مالی خودشان هزینه کردند تا زمانی که پروژه به دریافت اولین مبلغ قسط رسید و اگر انبوه‌سازان این منابع مالی را در اختیار نداشتند، نمی‌توانستند کار را پیش ببرند.
برنامه‌های کوتاه‌مدت و دوره‌ای
کمبودهای اگرچه ساخت و ساز مسکن مهر با صرف سرمایه‌ای کلان انجام شد، اما بسیاری از این پروژه‌ها در سطح کشور هنوز به اتمام نرسیده‌اند و برخی نیز به دلیل کمبود بودجه متوقف شده‌اند. چنین روندی بلاتکلیفی متقاضیان را در بر داشته و این تصور را در ذهن عموم ایجاد کرده که با اتمام دولت دهم، مسکن مهر نیز به اتمام می‌رسد و در واقع مسکن مهر و به سرانجام رساندن آن جایگاهی در دولت جدید نخواهد داشت.
ثنایی در این راستا معتقد است: این مایه تاسف است که برنامه‌های کشور ما کوتاه‌مدت و دوره‌ای و وابسته به دولت‌هاست. نحوه طرح و اجرای مسکن مهر به لحاظ اینکه کارشناسی نشده بود، نواقص بسیاری داشت و دولت فعلی و دولت بعدی درگیر تمام این مشکلات خواهند بود. از جمله این مشکلات، نحوه برگشت تسهیلاتی است که از طرف بانک‌ها به این پروژه اختصاص یافته و در خصوص بازگشت آن ها جای تردید وجود دارد. همچنین بی‌توجهی دولت به نظرات کارشناسی بخش خصوصی به عنوان عاملان اصلی اجرای این پروژه در تعیین قیمت ساخت و عدم پذیرش تاثیرات وضعیت اقتصادی جامعه بر این امر، از سایر چالش‌ها در اجرای مسکن مهر است.
شهرک‌سازی در دولت یازدهم؟
بر اساس این گزارش، امکان مشارکت انبوه‌سازان در شهرک‌سازی پس از اتمام مسکن مهر از سوی برخی انبوه سازان عنوان شده است. ثنایی در این خصوص که آیا در دولت بعدی زمینه فعالیت در شهرک‌سازی برای انبوه‌سازان فراهم می‌شود، گفت: این امر بستگی به سیاست‌های دولت بعد دارد، اما مسلم است که در امر مسکن و ساخت و ساز کشور باید به طور واقع بینانه، کارشناسی و دقیق تصمیم‌گیری و عمل کرد.
اما عضو هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان استان فارس در این‌باره معتقد است: بعید می‌دانم که در دولت بعدی شهرک‌سازی صورت گیرد. چون ما اکنون هم به شدت با مشکل در تامین زیرساخت‌ها مثل آب و برق مواجهیم و به ازای انشعاب هر واحد ساخت و ساز در حومه شهر بین 2 تا 3 میلیون تومان پرداخت می‌کنیم. از این رو با توجه به اینکه تامین این زیرساخت‌ها در شهرک‌سازی بسیار گران تمام می‌شود و فضاهای خدماتی و آموزشی نیز باید در آن ها دیده شود، به نظر نمی‌آید که شهرک‌سازی رایج شود. مگر اینکه دولت یازدهم براساس برنامه‌ای، این طرح را تدوین و چتر حمایتی برای انبوه‌سازان بگشاید.
تجربه‌ها از بین خواهد رفت
به گفته جوکار، به نظر می‌رسد که با اتمام مسکن مهر، کمبود بزرگی در بخش مسکن به وجود آید که درنتیجه آن بسیاری از تجربه‌ها از بین خواهد رفت یا بلااستفاده خواهد ماند. لذا با توجه به وضعیت اقتصادی فعلی، اگر دولت فکری به حال این مسئله نکند، ضربه بزرگی به بازار مسکن وارد می‌شود. جوکار تاکید کرد: نیاز است که چنین مواردی حتما در قوانین دیده شود، اما به نظر می‌رسد که قضیه برعکس است. یعنی حتی در خصوص قوانین هم به گونه‌ای عمل می‌کنند که نه‌تنها اثر مثبتی ندارد، بلکه آثار آن ها منفی است و از جمله این موارد حذف قوانین حمایتی است.
ارتقای نسبی مدیریت پروژه و مدیریت فنی
جوکار در خصوص عملکرد انبوه‌سازان در ساخت پروژه‌های مسکن مهر گفت: تنها جنبه مسکن مهر که به آن معتقدم این است که تا حدودی بحث مدیریت پروژه و مدیریت فنی را ارتقا بخشید. یعنی پیش از این انبوه‌سازان مدیریت پروژه را به صورت بسیار سنتی انجام می‌دادند، اما با کسب تجربه در مسکن مهر اکنون توان ساخت و تحویل پروژه‌های بزرگ را دارند. عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران در خصوص ضعف‌های مسکن مهر یادآور شد: در بحث مدیریتی، محدوده این پروژه‌ها، زمان و قیمت ساخت به خوبی تعریف نشد. برای مثال مشاهده می‌کنیم که در یک شهر یا منطقه مشخصات پروژه‌ها با هم متفاوت اما قیمت آن ها یکسان است. از طرفی ما منابع انسانی و مالی، مصالح و مدیریت دانش لازم برای ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی در سال را نداشتیم.
رکود و مسکن مهر، عوامل تحریف انبوه‌سازی
وی از رکود به‌عنوان عامل مخرب دیگری در صنعت ساختمان نام می‌برد که طی سال‌های اخیر به طور کامل بازار مسکن و ساخت و ساز را تحت تاثیر خود قرار داده و انبوه‌سازی در کشور را با چالش‌های بسیاری مواجه کرد. به اذعان جوکار، به دلیل رکود حاکم بر بخش ساختمان، سازندگان حرفه‌ای مسکن به دلیل حفظ گردش مالی و نیروهای انسانی خود، مجبور به مشارکت در طرح مسکن مهر شدند. این اقدام انبوه‌سازان باعث شد تا سرمایه‌دارانی از سایر حرفه‌ها به طور مقطعی وارد بازار مسکن شوند و سود ببرند و سپس جذب بازارهای مالی دیگر مثل ارز و طلا شوند.
جوکار در پاسخ به اینکه آیا این روند باعث خروج انبوه‌سازی از مسیر واقعی خود نشد، گفت: صرفا مسکن مهر عامل خروج انبوه‌سازی از مسیر اصلی خود نبود. بلکه رکود بازار و طولانی شدن این رکود باعث شد که انبوه‌سازان از پروژه‌های شهری فاصله بگیرند و زمینه برای فعالیت افراد غیرحرفه‌ای فراهم شود.
بر اساس این گزارش و با توجه به نیاز شدید جامعه به مسکن در سال‌های آینده و کاهش توان خرید مردم به دلیل تورم، به نظر می‌رسد علاوه بر اینکه باید جایگاهی برای انبوه‌سازان در دولت یازدهم تعریف و مشخص شود، بحث جلوگیری از افزایش قیمت‌ها و خانه‌دار شدن مردم نیز باید به طور جدی مدنظر قرار گیرد.
در سه ساله اخیر (91-88) و پس از واگذاری ساخت مسکن مهر به انبوه‌سازان و حذف تعاونی‌ها از این طرح، انبوه‌سازان به‌عنوان بازوی اجرایی قوی و مطمئنی در ساخت پروژه‌های مسکن مهر مشارکت کردند و آمار موفق ساخت و ساز مسکن مهر و پیشرفت مناسب این پروژه‌ها که اکنون دولت به آن افتخار می‌کند، درنتیجه مدیریت صحیح انبوه‌سازان است.
ماهنامه ساختمان و پلیمر نوشت: در ماه گذشته وضعیت انبوه‌سازی را در سال‌های اخیر و به ویژه پس از روی کار آمدن مسکن مهر بررسی کردیم. بر این اساس مشخص شد که به دلیل مشارکت انبوه‌سازان در اجرای پروژه‌های مسکن مهر و کمبودهای بخش پروژه‌های شهری، سازندگان غیرمتخصص اجرای پروژه‌های شهری را به دست گرفتند که نتیجه این رویکرد تضعیف انبوه‌سازی بود. به عبارت دیگر معنا و مفهوم انبوه‌سازی در قالب مدیریت فنی و نیز مدیریت مالی پروژه، اهمیت خود را از دست داد.
این در حالی است که برخی انبوه‌سازان معتقدند: در سه ساله اخیر (91-88) و پس از واگذاری ساخت مسکن مهر به انبوه‌سازان و حذف تعاونی‌ها از این طرح، انبوه‌سازان به‌عنوان بازوی اجرایی قوی و مطمئنی در ساخت پروژه‌های مسکن مهر مشارکت کردند و آمار موفق ساخت و ساز مسکن مهر و پیشرفت مناسب این پروژه‌ها که اکنون دولت به آن افتخار می‌کند، درنتیجه مدیریت صحیح انبوه‌سازان است. در حالی که در طول دو سال اول ساخت مسکن مهر (88-86) هیچ‌گونه حرکت مثبتی در مسیر اجرای این طرح انجام نشده بود.
به گزارش خبرنگار «ساختمان و پلیمر»، براساس اظهارات عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی، ساخت مسکن مهر در قالب تفاهم‌نامه‌ای سه‌جانبه صورت گرفت که طبق این قراردادها بانک به عنوان تامین‌کننده قسمتی از منابع مالی پروژه، مسکن و شهرسازی به عنوان متولی اصلی بدون درگیری مالی و مدیریتی انبوه‌سازان به عنوان مدیران مالی و اجرایی پایه اصلی آن را تشکیل می‌دادند.
علی رغم اظهارات غلامعلی ثنایی، برخی از سازندگان حرفه‌ای مسکن نیز معتقدند که مدیریت مالی این پروژه‌ها در دست دولت بود و انبوه‌سازان تحت حمایت دولت در قالب ارائه تسهیلات بانکی توانستند این پروژه‌ها را پیش ببرند. ثنایی ضمن مخالفت با این مطلب تاکید کرد: انبوه‌سازان در این طرح به دولت وابسته نبودند و به همین دلیل این کار اجرایی شد. در این طرح انبوه‌سازان یک پایه مستقل و اجرایی مدیریتی بودند. چون دولت و بانک در دوره اول ساخت و ساز مسکن مهر نیز حضور داشتند، اما دیدیم که این طرح اجرایی نشد. به گفته عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران گواه این مدعا این است که انبوه‌سازان حداقل 15 درصد از هزینه اولیه اجرای مسکن مهر را از محل منابع مالی خودشان هزینه کردند تا زمانی که پروژه به دریافت اولین مبلغ قسط رسید و اگر انبوه‌سازان این منابع مالی را در اختیار نداشتند، نمی‌توانستند کار را پیش ببرند.
برنامه‌های کوتاه‌مدت و دوره‌ای
کمبودهای اگرچه ساخت و ساز مسکن مهر با صرف سرمایه‌ای کلان انجام شد، اما بسیاری از این پروژه‌ها در سطح کشور هنوز به اتمام نرسیده‌اند و برخی نیز به دلیل کمبود بودجه متوقف شده‌اند. چنین روندی بلاتکلیفی متقاضیان را در بر داشته و این تصور را در ذهن عموم ایجاد کرده که با اتمام دولت دهم، مسکن مهر نیز به اتمام می‌رسد و در واقع مسکن مهر و به سرانجام رساندن آن جایگاهی در دولت جدید نخواهد داشت.
ثنایی در این راستا معتقد است: این مایه تاسف است که برنامه‌های کشور ما کوتاه‌مدت و دوره‌ای و وابسته به دولت‌هاست. نحوه طرح و اجرای مسکن مهر به لحاظ اینکه کارشناسی نشده بود، نواقص بسیاری داشت و دولت فعلی و دولت بعدی درگیر تمام این مشکلات خواهند بود. از جمله این مشکلات، نحوه برگشت تسهیلاتی است که از طرف بانک‌ها به این پروژه اختصاص یافته و در خصوص بازگشت آن ها جای تردید وجود دارد. همچنین بی‌توجهی دولت به نظرات کارشناسی بخش خصوصی به عنوان عاملان اصلی اجرای این پروژه در تعیین قیمت ساخت و عدم پذیرش تاثیرات وضعیت اقتصادی جامعه بر این امر، از سایر چالش‌ها در اجرای مسکن مهر است.
شهرک‌سازی در دولت یازدهم؟
بر اساس این گزارش، امکان مشارکت انبوه‌سازان در شهرک‌سازی پس از اتمام مسکن مهر از سوی برخی انبوه سازان عنوان شده است. ثنایی در این خصوص که آیا در دولت بعدی زمینه فعالیت در شهرک‌سازی برای انبوه‌سازان فراهم می‌شود، گفت: این امر بستگی به سیاست‌های دولت بعد دارد، اما مسلم است که در امر مسکن و ساخت و ساز کشور باید به طور واقع بینانه، کارشناسی و دقیق تصمیم‌گیری و عمل کرد.
اما عضو هیئت مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان استان فارس در این‌باره معتقد است: بعید می‌دانم که در دولت بعدی شهرک‌سازی صورت گیرد. چون ما اکنون هم به شدت با مشکل در تامین زیرساخت‌ها مثل آب و برق مواجهیم و به ازای انشعاب هر واحد ساخت و ساز در حومه شهر بین 2 تا 3 میلیون تومان پرداخت می‌کنیم. از این رو با توجه به اینکه تامین این زیرساخت‌ها در شهرک‌سازی بسیار گران تمام می‌شود و فضاهای خدماتی و آموزشی نیز باید در آن ها دیده شود، به نظر نمی‌آید که شهرک‌سازی رایج شود. مگر اینکه دولت یازدهم براساس برنامه‌ای، این طرح را تدوین و چتر حمایتی برای انبوه‌سازان بگشاید.
تجربه‌ها از بین خواهد رفت
به گفته جوکار، به نظر می‌رسد که با اتمام مسکن مهر، کمبود بزرگی در بخش مسکن به وجود آید که درنتیجه آن بسیاری از تجربه‌ها از بین خواهد رفت یا بلااستفاده خواهد ماند. لذا با توجه به وضعیت اقتصادی فعلی، اگر دولت فکری به حال این مسئله نکند، ضربه بزرگی به بازار مسکن وارد می‌شود. جوکار تاکید کرد: نیاز است که چنین مواردی حتما در قوانین دیده شود، اما به نظر می‌رسد که قضیه برعکس است. یعنی حتی در خصوص قوانین هم به گونه‌ای عمل می‌کنند که نه‌تنها اثر مثبتی ندارد، بلکه آثار آن ها منفی است و از جمله این موارد حذف قوانین حمایتی است.
ارتقای نسبی مدیریت پروژه و مدیریت فنی
جوکار در خصوص عملکرد انبوه‌سازان در ساخت پروژه‌های مسکن مهر گفت: تنها جنبه مسکن مهر که به آن معتقدم این است که تا حدودی بحث مدیریت پروژه و مدیریت فنی را ارتقا بخشید. یعنی پیش از این انبوه‌سازان مدیریت پروژه را به صورت بسیار سنتی انجام می‌دادند، اما با کسب تجربه در مسکن مهر اکنون توان ساخت و تحویل پروژه‌های بزرگ را دارند. عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران در خصوص ضعف‌های مسکن مهر یادآور شد: در بحث مدیریتی، محدوده این پروژه‌ها، زمان و قیمت ساخت به خوبی تعریف نشد. برای مثال مشاهده می‌کنیم که در یک شهر یا منطقه مشخصات پروژه‌ها با هم متفاوت اما قیمت آن ها یکسان است. از طرفی ما منابع انسانی و مالی، مصالح و مدیریت دانش لازم برای ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی در سال را نداشتیم.
رکود و مسکن مهر، عوامل تحریف انبوه‌سازی
وی از رکود به‌عنوان عامل مخرب دیگری در صنعت ساختمان نام می‌برد که طی سال‌های اخیر به طور کامل بازار مسکن و ساخت و ساز را تحت تاثیر خود قرار داده و انبوه‌سازی در کشور را با چالش‌های بسیاری مواجه کرد. به اذعان جوکار، به دلیل رکود حاکم بر بخش ساختمان، سازندگان حرفه‌ای مسکن به دلیل حفظ گردش مالی و نیروهای انسانی خود، مجبور به مشارکت در طرح مسکن مهر شدند. این اقدام انبوه‌سازان باعث شد تا سرمایه‌دارانی از سایر حرفه‌ها به طور مقطعی وارد بازار مسکن شوند و سود ببرند و سپس جذب بازارهای مالی دیگر مثل ارز و طلا شوند.
جوکار در پاسخ به اینکه آیا این روند باعث خروج انبوه‌سازی از مسیر واقعی خود نشد، گفت: صرفا مسکن مهر عامل خروج انبوه‌سازی از مسیر اصلی خود نبود. بلکه رکود بازار و طولانی شدن این رکود باعث شد که انبوه‌سازان از پروژه‌های شهری فاصله بگیرند و زمینه برای فعالیت افراد غیرحرفه‌ای فراهم شود.
بر اساس این گزارش و با توجه به نیاز شدید جامعه به مسکن در سال‌های آینده و کاهش توان خرید مردم به دلیل تورم، به نظر می‌رسد علاوه بر اینکه باید جایگاهی برای انبوه‌سازان در دولت یازدهم تعریف و مشخص شود، بحث جلوگیری از افزایش قیمت‌ها و خانه‌دار شدن مردم نیز باید به طور جدی مدنظر قرار گیرد.