جزئیات جدید از مسكن ویژه تهران

[وحید 0319]

جزئیات جدید از مسكن ویژه تهران
به گفته رضایی تورم بخش مسكن کمتر از گرانی و تورم عمومی كشور است.




همواره گفته می شود كه وضعیت مسكن در تهران تاثیر بسیاری بر مسكن سایر شهرهای كشور دارد و حتی اعلام می کنند كه نیاز مسكن تهران كاذب است و جذابیت آن باعث ورود سوداگران به این بخش شده و افزایش قیمت ها را رقم زده است.

به گزارش اقتصاد ایران آنلاین، اگر چه دولت پیش بینی می كرد كه با اجرای طرح مسكن مهر می تواند مشكل را حل كند اما در عمل چنین اتفاقی رخ نداد. در واقع نه تنها برنامه های افتتاح مطابق با وعده های داده شده پیش نرفت بلكه در صورتی هم كه به وعده ها عمل می شد نمی توانست مشكل مسكن همه متقاضیان را حل كند. درواقع در آغاز طرح مسكن مهر كارشناسان نسبت به مكان یابی زمین ها انتقاد داشتند اما دولت توجهی به این مسئله نكرد و اكنون پس از گذشت ۵ سال تصمیم به ساخت مسكن در داخل شهر تهران گرفته و این در حالی است كه كمتر از یك سال از عمر دولت دهم باقی مانده و بیم آن می رود كه این واحدها نیمه كاره رها شوند.

درباره جزئیات و شرایط مسکن ویژه، آخرین وضعیت مسكن مهر استان تهران و همچنین سایر برنامه های دولت در بخش مسكن با تقی رضایی، مدیركل اداره مسكن و شهرسازی استان تهران به گفت وگو نشسته ایم. رضایی با اشاره به اینكه ساخت مسکن در شهر تهران سختی هایی دارد و در این راستا مشکل اصلی، تامین زمین و رفع معارض آن است، می گوید: هزینه های مسكن ویژه با مسکن مهر متفاوت است و در واقع کسی که در تهران خانه می خواهد با شرایط مسکن تهران صاحب خانه می شود.

به گفته رضایی تورم بخش مسكن کمتر از گرانی و تورم عمومی كشور است، تعدادی خانه خالی هم در سطح شهر تهران و كشور داریم كه باید همه عوامل مرتبط با این موضوع و نمایندگان مجلس شورای اسلامی كمك كنند تا موضوع دریافت مالیات از این خانه های خالی به نتیجه برسد و این واحدها وارد بازار شود. مشروح گفت وگو را در ادامه می خوانید.


بحثی که وجود دارد و باعث شد طرح مسکن ویژه تهران به میان بیاید این است که بسیاری از مردم راضی نیستند در شهرهای جدید یا مناطقی که مسکن مهر ساخته شده ساکن شوند؟

درست است مسکن مهر شهر تهران یا همان مسکن ویژه به همین منظور مطرح شد اما هزینه های آن با مسکن مهر متفاوت است و در واقع کسی که در تهران خانه می خواهد با شرایط مسکن تهران صاحب خانه می شود. این در حالی است که در اسلامشهر میزان آورده لازم برای یک واحد حدود ۸۵ متری تقریبا ۱۱ میلیون تومان است و در پرند نیز آورده از ۶ میلیون آغاز می شود.

دولت درسال پایانی خدمتش طرح مسکن مهر تهران یا همان مسکن ویژه را آغاز کرده است؛ اما از ابتدای پروژه ملی مسکن مهر بسیاری از کارشناسان اعلام می کردند که مشکل با ساخت واحدهای مسکونی در خارج شهرها حل نمی شود و بهتر است به جای هزینه برای تامین زیرساخت ها یا آماده سازی زمین ها از زمین های موجود در تهران یا ظرفیت بافت های فرسوده استفاده کند. حالا بعد از حدود ۶ سال چنین اتفاقی رخ داد و در واقع دولت به نظر کارشناسان بازگشت. دلیل این امر چیست؟

دولت از همان ابتدای مسکن مهر به بافت های فرسوده هم توجه کرد و نسبت به دولت های قبلی وقت بیشتری گذاشت. اما به طور کلی دولت برای حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن، طرح مسکن مهر ۹۹ ساله را مطرح کرد و به موازات آن خط اعتباری برای بافت های فرسوده هم در نظر گرفت به علاوه شهرداری ها ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تخفیف را برای صدور هزینه پروانه در نظر گرفتند و همچنین به افرادی که اقدام به تجمیع کنند، تسهیلات ودیعه مسکن می دهد.

اما انگیزه سرمایه گذاری در این مناطق به خود مردم و سرمایه گذاران بر می گردد. از سوی دیگر دولت مسکن مهر ملکی را نیز مطرح کرد و در واقع تا جایی که توان داشته برای تولید و عرضه مسکن وقت گذاشته است، اما در سال پایانی دولت نیاز به ساخت مسکن در داخل شهر تهران احساس شد تا از سوداگری در این بخش جلوگیری شود. در این راستا درهمه مناطقی كه دولت زمین در اختیار داشته باشد واحد مسكونی به تعداد متقاضیان ساخته می شود که البته شرایط آن با مسکن مهر متفاوت است.

این طرح از فروردین ماه مطرح و اعلام شرایط آن به رغم وعده های پی در پی به اواسط شهریورماه موکول شد. در واقع از این اقدام چنین بر می آید که دولت بیشتر سعی داشته از جنبه تبلیغاتی این طرح برای کنترل بازار در فصل جابه جایی ها استفاده کند.

ساخت مسکن در تهران سختی هایی دارد به طوری كه از تامین زمین تا مسائل مربوط به شهرسازی با موانعی روبه رو بوده ایم و در واقع دولت و به ویژه وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی شهرسازی باید بسیاری از مسائل را رعایت کند و در این راستا مشکل اصلی، تامین زمین و رفع معارض است اما برای حل مشكل رایزنی می كنیم. البته پیمانكاران در برخی از سایت ها از جمله تهرانسر انتخاب شده اند و در برخی مناطق مانند منطقه۲۲ نیز دنبال زمین بودیم و زمین هایی نیز شناسایی شده است ولی در حكیمیه مشكل زمین حل نشده است.

شناسایی زمین در منطقه بهرود سعادت آباد به كجا رسید؟

در این منطقه هنوز درباره زمین به نتیجه نرسیده ایم و مشكل زمین حل نشده است و همان طور كه اشاره كردم مكان یابی زمین در تهران شرایط خاصی دارد.

در این زمینه با شهرداری مشكلی ندارید؟

با شهرداری كاملا هماهنگ هستیم و اساسا نمی شود در شهر تهران پروژه ای را شروع كنیم اما مباحث شهرسازی، معماری و صدور پروانه ساخت را رعایت نكنیم. بنابراین در این راستا هماهنگی كامل با شهرداری داریم و معاون شهرسازی وزارت راه و همچنین معاون شهرسازی شهرداری تهران همه این مسائل را بررسی می كنند و پس از اینكه به نتیجه رسیدند موضوع در كمیسیون ماده۵ نیز طرح می شود.

اجرای طرح مسكن مهر در داخل شهر تهران مغایرتی با طرح تفصیلی ندارد؟

سعی كردیم كه همه مسائل را رعایت كنیم تا آسیبی به توازن منطقه و مباحث شهرسازی وارد نشود.

در مجموع چه تعداد واحد در جریان اجرای این طرح ساخته می شود؟

اكنون برای۲۰ هزار واحد مسکونی زمین پیش بینی شده و برنامه این است تا ۵۰ هزار واحد احداث كنیم.

اینكه گفته می شود مسكن ویژه تهرانسر از ابتدا برای دولتی ها در نظر گرفته شده و واحد های آن پیش فروش شده، درست است؟

خیر به هیچ وجه؛ چنین مسئله ای درست نیست و این امر را تكذیب می كنم و شرایط برای همه متقاضیان یكسان خواهد بود و در این راستا بنا به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن ۴شرط تاهل، عدم مالكیت واحد مسكونی از ابتدای سال ۱۳۸۴، ۱۰ سال سابقه سكونت در شهر مورد تقاضا و عدم استفاده از زمین و تسهیلات دولتی برای تامین مسكن از شروط اولیه این طرح به شمار می رود.

مدت زمان ساخت در تهرانسر كه عملیات اجرایی آن آغازشده و سایر واحدها به چه صورت است؟

درباره تهرانسر ساخت وساز تا پایان دولت دهم به اتمام می رسد و برای سایر واحدها نیز همه امور مربوط به پیش فروش و اقداماتی كه متقاضی مطمئن شود كه واحد به او تعلق می گیرد در دولت دهم انجام خواهد شد.

اما بیم آن می رود كه مانند طرح های باقی مانده از دولت های گذشته این طرح نیز نیمه كاره بماند و در نتیجه ممكن است متقاضیان با توجه به زمان باقی مانده تا پایان دولت دهم به این طرح اطمینان نكنند.

مسئله مسكن با پروژه های عمرانی متفاوت است چراكه بخشی از منابع مالی با پرداخت تسهیلات توسط بانك تامین می شود و بخش دیگر از طریق آورده متقاضی. بنابراین اگر منابع تامین شود پروژه پیشرفت می كند و چندان جای نگرانی نیست. از سوی دیگر پیش بینی می شود كه تا پایان دولت دهم پروژه ها از پیشرفت مناسبی برخوردار شوند.

آیا انبوه سازان نسبت به تكمیل این واحدها تضمین می دهند؟

باانبوه سازان قراردادمی بندیم و همه شرایطی را كه وزارت راه وشهرسازی اعلام كرده درقراردادها لحاظ می شود.

ثبت نام به چه صورت انجام می شود و ماجرای مراجعه برای افتتاح حساب به بانك مسكن چیست؟

همه كسانی كه زمین، خانه، آپارتمان در تهران نداشته باشند یا وام با یارانه نگرفته باشند، واجد شرایط دریافت مسكن ویژه تهران هستند به علاوه یكی از شروط ثبت نام برای مسكن ویژه تهران سكونت حداقل پنج سال در تهران است كه تا ۱۰سال سكونت به ازای هر سال یك امتیاز در نظر گرفته می شود. اما ثبت نام از طریق سامانه www.tehran.maskanmehr.net از اواخر شهریورماه آغاز شد و متقاضیان باید ابتدا با گشایش حساب در یكی از شعب بانك مسكن ۲۰میلیون تومان واریز كنند و پس از احراز شرایط توسط متقاضیان خرید مسكن ویژه در تهران، متقاضیان هر سه ماه یكبار ۲۰ میلیون تومان در چهار مرحله (۱۲ماه) واریز خواهند كرد.

در گام اول میزان آورده متقاضیان چقدر است؟

کل بهای تمام شده ساخت اعیان و هزینه های مربوطه و ۳۰ درصد از بهای کارشناسی روز قدرالسهم عرصه به صورت نقدی و در ۵مرحله دریافت می شود. به این صورت که ۲۰۰ میلیون ریال به هنگام افتتاح حساب، که متقاضی باید در مهلت مقرر ثبت نام با مراجعه به یکی از شعب بانک مسکن در شهر تهران اقدام به افتتاح حساب مسدود با سرفصل معین که برای مسکن تهران در نظر گرفته شده است كند؛ این حساب طبق ضوابط بانک مسکن دارای سود سپرده کوتاه مدت خواهد بود. مبالغ واریزی کمتر از ۲۰۰ میلیون ریال هم قابل قبول نیست و تا اعلام بانک و رفع مسدودی غیر قابل برداشت خواهد بود. در ادامه پرداخت دوم ۲۰۰ میلیون ریال حدود ۳ماه پس از پرداخت اول، پرداخت سوم ۲۰۰ میلیون ریال حدود ۳ماه پس از پرداخت دوم، پرداخت چهارم ۲۰۰ میلیون ریال حدود ۳ماه پس از پرداخت سوم و پرداخت پنجم الباقی سهم نقدی هم قبل از تحویل واحد خواهد بود.

پرداخت اقساطی چگونه است؟

۷۰ درصد بهای کارشناسی قدرالسهم عرصه به صورت اقساط ماهانه طولانی مدت (حداکثر ۱۰ساله) پرداخت خواهد شد.به نحوی که اقساط ماهانه حداکثر ۱۰ میلیون ریال باشد.

مراحل پرداخت پول را هم بفرمایید.

در مرحله اول، متقاضیانی که تشکیل پرونده داده و اصل مدارک آنها به تایید می رسد، ۱۰روز برای پرداخت۲۰۰ میلیون ریال آورده نوبت دوم زمان دارند که فاصله زمانی از پایان مهلت ثبت نام حدود ۳ ماه خواهد بود.برای مرحله دوم هم حداکثر ۳ ماه فرصت خواهند داشت اما پس از پرداخت مرحله سوم آورده، انعقاد قرارداد پیش فروش اعیان واحدها بین متقاضی و فروشنده صورت خواهد گرفت و در این مرحله واحد متقاضی مشخص می شود. در مرحله چهارم نیز پس از پرداخت آورده به شرح فوق، انعقاد قرارداد واگذاری زمین با شرایط نقد و اقساط انجام و فرآیند دریافت اقساط ۱۰ساله حداکثر۱۰ میلیون ریال در ماه آغاز می شود.

واگذاری خانه ها چه زمان صورت می گیرد؟

پس از اتمام پروژه و در صورت تکمیل پرداخت سهم نقدی از سوی متقاضی و انعقاد قرارداد واگذاری زمین واحد قابل تحویل به متقاضی خواهد بود و در صورت تسویه کامل بهای زمین نیز کار انتقال سند عرصه و اعیان به نام متقاضی در دستور کار قرارمی گیرد. اسناد عرصه و اعیان تا تسویه کامل در اختیار سازمان خواهد بود. این نکته را هم باید در نظر داشت که تا مرحله قبل از انعقاد قرارداد پیش فروش متقاضی می تواند کتبا اعلام انصراف کند و در صورت انصراف، متقاضی حق ثبت نام دوباره در هیچ کدام از پروژه های مسکن تهران را نخواهد داشت.

از نظر شما برنامه های اجرا شده از سوی دولت چقدر توانست به كنترل بازار خرید و فروش و اجاره مسكن در تابستان كمك كند؟

در بخش مسكن گرانی و تورم كمتر از تورم كشور است این در حالی است كه در دولت های قبلی تورم در بخش مسكن بالاتر از تورم عمومی بود و اینكه افراد قیمت ها را بالا اعلام می كنند، دلیل این نیست كه خرید و فروش هم با قیمت های اعلام شده انجام می شود. اما به طور كلی مولفه های بسیاری بر قیمت مسكن تاثیر می گذارند كه از جمله آنها می توان به سیاست گذاری های دولت اشاره كرد. به عنوان نمونه اگر سیاست ها برای هدایت نقدینگی به بخش تولید نباشد ممكن است سرمایه ها وارد بخش مسكن شوند. بنابراین مباحث اقتصادی و مولفه های تاثیرگذار در بخش مسكن بسیارند كه همه آنها در اختیار وزارت راه و شهرسازی نیست. اما وزارت راه و شهرسازی تلاش می كند تا مسكن مانند سایر كالاها دچار افزایش قیمتی بیش از نرخ تورم نشود.

از آغاز اجرای طرح مسکن مهر چه تعداد واحد برای استان تهران در نظر گرفته شد و چه میزان به بهره برداری رسیده است؟

در کل استان تهران در شهرهای بالا و پایین ۲۵ هزار نفر و همچنین شهرهای جدید بالغ بر ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در دست اجرا داریم و از این تعداد، پی سازی حدود ۳۰۰ هزار واحد انجام شده که ۲۰۰ هزار واحد در مرحله سفت کاری و ۱۰۰ هزار واحد نیز مرحله نازک کاری را پشت سر گذاشته اند. همچنین ۱۰۰ هزار واحد در سال جاری آغاز شده است. اما اداره کل مسکن و شهرسازی تهران متولی ۱۰۰ هزار واحد و مابقی مربوط به شهرهای جدید است.

برنامه افتتاح در استان تهران به کجا رسید با توجه به این که اسفندماه وعده افتتاح ۵۱ هزار واحد را داده بودید؟

در گام اول در اسفندماه ۱۵هزار واحد در پاکدشت افتتاح شد و ۳۵ هزار واحد بقیه نیز آماده بهره برداری بود اما برنامه افتتاح رسمی برگزار نشد با این حال تا پایان شهریور همه ۵۱ هزار واحد مسکونی را به مردم تحویل می دهیم و موج دوم افتتاح ها نیز آغاز می شود.

با توجه به گذشت حدود ۵ سال از طرح مسکن مهر آمار مربوط به افتتاح ها پایین است. دلیل این امر چیست؟

۳۰۰هزار واحدی را که از سال های قبل آغاز شده تا پایان دولت تحویل می دهیم و۱۰۰هزار واحدجدیدی نیز که در سال جاری آغاز شدند طبق برنامه زمان بندی در ۱۸ماه از زمان آغاز پروژه باید به بهره برداری برسند. امایک نکته وجود دارد و آن این که در زمان ثبت نام برای واحدهای جدید با هجوم مراجعه و استقبال مردم روبه رو می شویم ولی در زمانی که اعلام می کنیم باید مبلغی واریز شود، تعداد کمی اقدام به پرداخت پول می کنند. با این حال به تعداد تقاضا در تهران خانه ساخته ایم و چنانچه متقاضی باشد مشکل واگذاری نداریم.