وحید 0319
18th August 2012, 07:11 PM
http://www.etoood.com/Images/News/Large/2239634808817157648385201215187648.jpg
بررسی پروژه ی معماری بی نظیرِ مسکن انبوه ویِنا(Vienna)
هر ساله شهر ویِنا، در حدود 5000 واحد مسکن انبوه می سازد. این فرآیند خانه سازی، بسیار شبیه چیزی که در ایالات متحده انجام پذیرفت؛ با صفت "مقرون به صرفه" توصیف می شود، با این حال کیفیت معمارانه این پروژه ها بی همتاست.
صحبت های ویلیام مِنکینگ(William Menking) به همراه وولفگانگ فورِستِر(Wolfgang Foerster)،مقام ارشد در دپارتمان مسکن سازی ویِنا، و [کارشناس] توسعه ی نیویورک اَبی هَملین(Abby Hamlin)،موفقیت های خارق العاده ی پنج سال اخیر این شهرِ اتریش در زمینه مذکور بررسی می کنند. آندرس استادلِر(Andreas Stadler)، مدیر انجمن فرهنگی اتریش، چند تن از نیویورکی هایی که به خوبی درگیر مسکن سازی هستند را به یک میزگرد با حضور فورِستِر؛ با موضوع رابطه ی مسکن سازی در وین و پروژه های نیویورک دعوت کرد. مسکن سازیِ ویِنا در سال های 2013 و 2014 به ایالات متحده سفر خواهد کرد.
ویلیام مِنکینگ: در وینا، شهر اساسا بازار مسکن را کنترل می کند. اتفاقی که به طور بدیهی در ایالات متحده بسیار متفاوت است. فرآیندی وجود دارد که توسط آن این پروژه های مختلف به انجام می رسند که نوسان هایی با پروژه هایی مانند؛ ناحیه ی شهریِ بازسازی شده ی هویت شِرمرهورن(Schermerhorn) در مرکز بروکلین، ویا وِرد(Via Verde) در برونکس(Bronx) و دیگر پروژه های جدید در نیویورک دارد.
وولفگانگ فورِستِر؛ رئیس دپارتمان تحقیقات مسکن وینا: در این لحظه وینا 1.7 میلیون نفر جمعیت دارد، که در حال رشدی سریع هستند. ما انتظار داریم در 15 سال آینده این تعداد به 2 میلیون افزایش یابد. در حدود یک سوم ساکنین این شهر در خانه های خصوصی و حدود %60 در چند گونه ی مساکن عمومی و جمعی زندگی می کنند.
شهر احساس مسئولیت میکند و مردم نیز از شهر انتظار تامین مسکن را دارند. اگر افرادی نتوانستند خانه ای مقرون به صرفه بیابند؛ به این شهر می روند و می گویند:" این وظیفه شماست." ما بطور میانگین چیزی در حدود 5000 واحد در هر سال با کمک هزینه[دولتی] می سازیم، که آماری نزدیک %82-%85 از ساخت ساز مسکونی را به خود اختصاص می دهد.
وینا از ایالت ملی مستقل است و ما قوانین ساخت وساز و بودجه ی خود را داریم. یکی از اهداف برنامه مسکن سازی ویِنا، نمایش نماهای خوش آیند نیست!_ زیرا شما می توانید نماهای دلپذیر را هر کجای دنیا ببینید_ اما این موضوع در رابطه با فرآیند پنهان در پس آن است. یکی از بزرگترین چالش های ما در این لحظه، افزایش جمعیت به ازائ هر ساله 20000 نفر است. میانگین ساکنین هر خانه در ویِنا دو نفر است، اتفاقی که کمتر یا بیشتر با کل اروپا یکسان است. بنابراین 20000 نفر در هر سال به این معناست که 10000 آپارتمان جدید سالانه مورد نیاز است، موردی که کاملا نقش یک چالش واقعی را برای شهری در ابعاد ویِنا بازی می کند.
ما تعداد زیادی پروژه های مسکن سازی با کاربری های ادغام شده در دست ساخت داریم. در اینجا یک توسعه ی جدید با کاربری های مختلط وجود دارد که خانه هایی معمولی در کنار خانه های مراقبت های ویژه، برای افرادی که بیماری آلزایمر دارند و نیازمند مراقبت های دائمی اند، را شامل می شود. نکته جالب در این زمینه، کانسپت رنگ و سیستم جهت یابی است که معماران به همراه متخصصان سلامت تدارک دیده اند. ایشان افرادی هستند که کاملا قدرت جهت یابی را از دست داده اند و نیاز به راهی ممتد برای رفتن دارند، بنابراین تمام راه های درونی و بیرونی ساختمان شکل سیستم حلقه به خود گرفته اند؛ پس آنها همیشه می توانند در یک مسیر به شکل عدد هشت [ 8 ] به پیاده روی خود ادامه دهند.
همچنین ما می خواهیم روند گسترش حومه شهر را متوقف کنیم، بنابراین مکان هایی را در نظر داریم که به خوبی با سامانه ی حمل و نقل عمومی مرتبط هستند، اما درست وسط شهر قرار ندارند. در حاشیه شهر ویِنا، ما میتوانیم یک بسط کم-تراکم بسازیم. این یک روش خاص زندگی است و هر فردی تمایل به انجام آن ندارد، اما در عین حال، این گونه از تراکم، یک بسط کم ارتفاع، راهی است در جهت توقف گسترش حومه شهر، به نحوی که مردم را در شهر نگه می دارد، به سامانه ی حمل و نقل عمومی متصل است و بنابراین آنها نیازی به اتومبیل ندارند.
روی هم رفته، من قصور بیشترِ برنامه های مسکن سازی انبوه را یافتم، مانند قصوری که شاید در نیویورک حادث می شود؛ آنها بیش از اندازه یکسان بودند! یک گونه یا تیپ ساختمان که تکرار و تکرار می شوند. بنابراین ما قصد داریم تا یک رقابت در زمینه ی برنامه ریزی در ویِنا مرسوم کنیم.
آنچه ما با یک منطقه با2000 آپارتمان انجام می دهیم، این است که آنها را به نقشه های متفوتی تقسیم می کنیم. هر نقشه نباید برای بیش از 300 آپارتمان در نظر گرفته شود؛ یک قانون نانوشته. برای هر کدام از این نقشه ها ما یک دوره رقابتی در چهار محورِ برنامه ریزی، هزینه، اکولوژی و پایداری اجتماعی برای توسعه دهندگان، ورای [طراحی] آپارتمان، در نظر گرفته ایم. این موضوع راجع به چگونگی زندگی مردم در کنار یکدیگر است.
دیوید بِرنی(David Burney)، کارمند عالی رتبه، دپارتمان طراحی و ساختار شهر نیویورک: من نمیتوانم تصمیم بگیرم که آیا کمبود سرمایه در مسکن سازیِ ضروریِ این کشور الهام بخش [نکات مثبت] است یا موجب ملال.
یکی از شکست های برخی از برنامه های مسکن سازی انبوه در این کشورعدم تجمیع تنوع اقتصادی و چیزهایی مانند خدمات اجتماعی و تاثیرات سیلو سازیِ گونه های مختلف مسکن سازی است. و من فکر می کنم شما حقیقتا برای رسیدن به راه حل این مشکل کمک می کنید. اگر ما بتوانیم حتی به نکته ی [مثبت] کوچکی در مورد آنجا [ویِنا] برسیم می تواند فوق العاده مفید باشد.
ابی همیل: من فکر می کنم چیزی که درک می کنم یک مفهوم است؛ مسکن سازی یک ابتکار فرهنگی به علاوه ی امری اجتماعی است. من عاشق این حقیقت هستم که می گوید مسکن سازی نقش یک کاتالیزور را برای محله ها ، پی آمدهای اجتماعی و همچنین همگرایی های فرهنگی در داخل یک شهر، بازی می کند. و من تصور نمی کنم که این مجال گفتگو به همیجا ختم شود. ما تمایل داریم که این موضوع را بخش بندی کنیم. ما نیاز به اعمال تغییرات فرهنگی، سیاسی و اجتماعی اقتصادی داریم تا درک کنیم که مسکن سازی رسیدن به یک سیلو- خانه نیست، چیزی است در راستای تثبیت ارتباطات [اجتماعی]، مانند کاری که ما در شِرمِرهورن انجام دادیم؛ ادغام کاربری های فرهنگی و هنری با همان ساختمان مسکونی.
روسان هگِرتی(Rosanne Haggerty): من فکر می کنم همه ی ما درباره ی چگونگی سرمایه گذاری و تامین مالی این اتفاق یک سوال مشترک داریم. آیا این زمین به طور عمومی دولتی است؟ چه مشارکتی در آنجا از طرف دولت ایالتی است؟ و چگونه عملی می شود؟
متیو وامبوا(Matthew Wambua)، دپارتمان مسکن سازیِ، نگهداری و توسعه ی نیویورک: چه گرایشاتی به سمت تامین این سرمایه باید وجود داشته باشد؟
فوراستِر: ما در حال حاضر سرمایه مسکن عمومی موجود را داریم. چیزی که اکنون در حال ساخت آن هستیم مسکن ارزان قیمت است، این ساختمان ها با مشارکت های غیر انتفاعی ساخته می شود، سرمایه ای که این کوشش ها را حفظ می کند؛ بنابراین برای همیشه یه این مشارکت های بدون منفعت متعلق است. این مسکن اجاره ای است و برای مردمی که به اینجا نقل مکان می کنند محدودیت های درآمدی دارد، نه برای افرادی که اینجا زندگی می کنند زیرا تنها زمانی که افراد به این مساکن جابجا می شوند درآمد بررسی می شود، اما پس از آن می توانند برای همیشه آنجا بمانند.
تامین مالی این موضوع با کمک هزینه دولتی است، هزینه ای که در مدت طولانی، به شکل وام کم بهره باز ستانده می شود، معمولا در طول یک دوره ی 35 تا 40 ساله با %1 سود. خانه ای که واگذار می شود؛ با توجه به نوع مسکن، بین 3/1 تا 2/1 کل ساختار بنا است. باقی توسط انجمن های مسکن سازی رشد می کند. این انجمن ها ابتکارات خودشان را در [نحوه] اجاره و خانه هایی که وام آنها قبلا باز پرداخت شده، دارند. بخاطر اینکه آنها غیر انتفاعی هستند و اجازه ندارند این درآمد را مصرف کنند و یا تقلیل بدهند. آنها دوباره باید بر این اتفاق سرمایه گذاری کنند. این مطلب تمام مراحل تامین بودجه را توضیح نمی دهد زیرا هنوز در اینجا یک شکاف وجود دارد، و این شکاف توسط سرمایه گذاری معمولی بانکی با یک نرخ کم بهره یا بانک های مسکن سازی پر می شود.
پل فیریتگ(Paul Freitag)، مدیر عامل، کمپانی های جاناتان رز(Jonathan Rose): چگونه انجمن های تازه تاسیس مسکن سازی با انجمن های هم صنف با سابقه و بزرگتر از خود رقابت می کنند؟
فوراستِر: ساده نیست اگر بخواهیم صادق باشیم. در وینا ما در حدود 30 تا 40 انجمن مسکن سازی در قامت های مختلف داریم. کوچکترین آنها در حدود 4000 تا 5000 واحد و بزرگترین حدود 50000 تا60000 واحد را دارا هستند.
هگِرتی: و زمین؟ آیا تحت مالکیت بخش دولتی است؟ این فرآیند چگونه است؟
فوراستِر: زمین به صورت نرمال از پیش تحت مالکیت شهر قرار گرفته. این شهر بودجه ی مسکن سازی خودش را دارد، که بازهم یک سازمان غیر انتفاعی متعلق به شهر است، اما قسمتی از ادارات دولتی شهر نیست. آنها در سال 1985 تاسیس شدند و سرمایه آغازین خود را به صورت زمین دریافت کردند و از آن به بعد با داشته های خود شروع به کار کردند_ خرید، توسعه و فروش دوباره ی زمین. هر کسی که در این رقابت مسکن سازی پیروز شود، شهر کمک هزینه را به آنها می دهد و یا زمینی که از پیش آماده و تسطیح شده به آنها می فروشد. بودجه ی کلیِ کمک هزینه های مسکن سازی 600 یورو، در حدود 700 دولار، است.
چارلز لاوِن(Charles Laven)، ریاست دانشگاه، مشاور فورسیز استریت(Forsyth Street): این چهار برابر بودجه ی ماست. سوال من این است که شما چگونه هزینه ها را کنترل می کنید؟ در شهر نیویورک 70 تا 85 درصد از سیستم مسکن سازی ماخصوصی است. این آمار در سراسر کشور بالاتر هم هست. به این معنی که ما هزینه را کنترل می کنیم، زیرا یک نحوه ی عملی شدن وجود دارد و یک جور قوانین دولتی، و هزینه ها تحت این دو وضعیت ستمگرانه کنترل می شوند.
فوراستِر: در قانون یارانه ای یک بیشینه برای هر متر مربع وجود دارد. اما این قاعده موفقیت آمیز نبود زیرا تمام افراد به این تراز بیشینه رسیدند. چرا که در 1985 ما این رقابت را مطرح کردیم. هنوز هم این هزینه ی بیشینه در قانون هست، اما به منظور پیروزی در یک رقابت شما باید همیشه بهتر از قوانین عمل کنید. بنابراین ما یک سامانه داریم که در آن آنها بسیار پایین تر از هزینه بیشینه هستند، همچنین هزینه ها سال به سال کاهش یافته. تا آنجا که به زمین مربوط می شود، ما باید برای خرید زمین در بازار آزاد اقدام کنیم. اما در همین زمان نیز ما هزینه ی بیشینه را مطرح کردیم، هزینه ای که ما میل داریم برای زمین پرداخت کنیم.
فریتگ: شما برای هر فوت مربع در هر ساختمان چه مبلغی صرف می کنید؟
فوراستِر: به طور میانگین چیزی در حدود 1600 یورو در هر متر مربع، یعنی 200 دلار برای هر فوت مربع.
لاون: در بخش خصوصی، در بازار غیر قابل تنظیم نیویورک، مردم می توانند ساختمانی بسیار زیبا با هزینه ی 150 یا 160 دلار در هر فوت مربع بسازند.
همیل: با این مقدار بها ما نمی توانیم ساختمانی امن، عملکردی، با طراحی مناسب و مقرون به صرفه بسازیم، حتی مسکن سازی بازاری(5، 6، 7 طبقه ای- 180 تا 200 دلار در هر فوت مربع) در نیویورک و دیگر قسمت های این کشور از لحاظ معمارانه و به طور کلی سطح طراحی؛ بسیار ملالت انگیز است. بنابراین زمانی که ما به مقوله مقرون به صرفگی می رسیم، به نظر من، در محل های مختلف از لحاظ کیفیت معمارانه بازار به خودی خود برای تغییر آماده می شود. اما طرف دیگر مقررات HPD است. تا چه درجه ای "بایدها" [و " نبایدها"] ی تنظیم شده ی شهری در بررسی طرح ها وجود دارند؟ به نظر شما کجا فرآیند بررسی طرح برای پروژه های بر پایه ی HPD وارد مقوله ی نوآوری می شود؟
وامبوآ(Wambua): اجازه بدهید با یک پیش زمینه آغاز کنم. اول از همه، من به شدت تحت تاثیر سطح ادغام مسکن سازی در وینا قرار گرفتم. نه فقط مسکن سازی مقرون به صرفه، بلکه [تبلور] مفهوم هنرمندی، زیبایی شناسی و چند فرهنگی. و من به شخصه تصور می کنم یکی از کاستی های ما؛ تصمیم سازی است، زیرا بروکراتیک و انعطاف ناپذیر بوده است. کاستی هایی از نقطه نظر تولید موثر و آنچه به نظر می رسد مناسب است و چیزی که باعث احساس خوشایندی می شود، وجود دارد. چیزی که می خواهم بگویم این است که ما راس را تغییر دادیم، ما اکنون یک رئیس فوق العاده داریم، کسی که من نسبت به او ایمانی قوی احساس می کنم.
فریتگ: چگونه یارانه در نخستین زمانی که واحدها در مرحله اجرا قرار گرفته اند کار می کند؟ آنها چگونه بر قاعده تساوی حقوق می سازند؟ برای مستاجران؛ یارانه چه جایگاهی دارد؟
فوراستِر: ما دو گونه یارانه داریم. یکی یارانه غیر نقدی، که برای کاهش هزینه سرمایه گذاری در ساخت ساز جدید مستقیما به انجمن های مسکن سازی تعلق می گیرد. مطلبی که پیش از این راجع به آن صحبت کردم. و بعد یک مسئله ی کوچک با مبلغ 600یورو داریم، که البته؛ در راستای تخصیص اجاره منحصر به خانواده است.
وامبوآ: اکنون من احساس می کنم [این موضوع] محقق شده است، زیرا ما یارانه ی اجاره ای را تزریق کردیم.
http://www.etoood.com/Images/News/Large/2239634808817267699935201226187698.jpgمسکن سازی در ویِنا
بررسی پروژه ی معماری بی نظیرِ مسکن انبوه ویِنا(Vienna)
هر ساله شهر ویِنا، در حدود 5000 واحد مسکن انبوه می سازد. این فرآیند خانه سازی، بسیار شبیه چیزی که در ایالات متحده انجام پذیرفت؛ با صفت "مقرون به صرفه" توصیف می شود، با این حال کیفیت معمارانه این پروژه ها بی همتاست.
صحبت های ویلیام مِنکینگ(William Menking) به همراه وولفگانگ فورِستِر(Wolfgang Foerster)،مقام ارشد در دپارتمان مسکن سازی ویِنا، و [کارشناس] توسعه ی نیویورک اَبی هَملین(Abby Hamlin)،موفقیت های خارق العاده ی پنج سال اخیر این شهرِ اتریش در زمینه مذکور بررسی می کنند. آندرس استادلِر(Andreas Stadler)، مدیر انجمن فرهنگی اتریش، چند تن از نیویورکی هایی که به خوبی درگیر مسکن سازی هستند را به یک میزگرد با حضور فورِستِر؛ با موضوع رابطه ی مسکن سازی در وین و پروژه های نیویورک دعوت کرد. مسکن سازیِ ویِنا در سال های 2013 و 2014 به ایالات متحده سفر خواهد کرد.
ویلیام مِنکینگ: در وینا، شهر اساسا بازار مسکن را کنترل می کند. اتفاقی که به طور بدیهی در ایالات متحده بسیار متفاوت است. فرآیندی وجود دارد که توسط آن این پروژه های مختلف به انجام می رسند که نوسان هایی با پروژه هایی مانند؛ ناحیه ی شهریِ بازسازی شده ی هویت شِرمرهورن(Schermerhorn) در مرکز بروکلین، ویا وِرد(Via Verde) در برونکس(Bronx) و دیگر پروژه های جدید در نیویورک دارد.
وولفگانگ فورِستِر؛ رئیس دپارتمان تحقیقات مسکن وینا: در این لحظه وینا 1.7 میلیون نفر جمعیت دارد، که در حال رشدی سریع هستند. ما انتظار داریم در 15 سال آینده این تعداد به 2 میلیون افزایش یابد. در حدود یک سوم ساکنین این شهر در خانه های خصوصی و حدود %60 در چند گونه ی مساکن عمومی و جمعی زندگی می کنند.
شهر احساس مسئولیت میکند و مردم نیز از شهر انتظار تامین مسکن را دارند. اگر افرادی نتوانستند خانه ای مقرون به صرفه بیابند؛ به این شهر می روند و می گویند:" این وظیفه شماست." ما بطور میانگین چیزی در حدود 5000 واحد در هر سال با کمک هزینه[دولتی] می سازیم، که آماری نزدیک %82-%85 از ساخت ساز مسکونی را به خود اختصاص می دهد.
وینا از ایالت ملی مستقل است و ما قوانین ساخت وساز و بودجه ی خود را داریم. یکی از اهداف برنامه مسکن سازی ویِنا، نمایش نماهای خوش آیند نیست!_ زیرا شما می توانید نماهای دلپذیر را هر کجای دنیا ببینید_ اما این موضوع در رابطه با فرآیند پنهان در پس آن است. یکی از بزرگترین چالش های ما در این لحظه، افزایش جمعیت به ازائ هر ساله 20000 نفر است. میانگین ساکنین هر خانه در ویِنا دو نفر است، اتفاقی که کمتر یا بیشتر با کل اروپا یکسان است. بنابراین 20000 نفر در هر سال به این معناست که 10000 آپارتمان جدید سالانه مورد نیاز است، موردی که کاملا نقش یک چالش واقعی را برای شهری در ابعاد ویِنا بازی می کند.
ما تعداد زیادی پروژه های مسکن سازی با کاربری های ادغام شده در دست ساخت داریم. در اینجا یک توسعه ی جدید با کاربری های مختلط وجود دارد که خانه هایی معمولی در کنار خانه های مراقبت های ویژه، برای افرادی که بیماری آلزایمر دارند و نیازمند مراقبت های دائمی اند، را شامل می شود. نکته جالب در این زمینه، کانسپت رنگ و سیستم جهت یابی است که معماران به همراه متخصصان سلامت تدارک دیده اند. ایشان افرادی هستند که کاملا قدرت جهت یابی را از دست داده اند و نیاز به راهی ممتد برای رفتن دارند، بنابراین تمام راه های درونی و بیرونی ساختمان شکل سیستم حلقه به خود گرفته اند؛ پس آنها همیشه می توانند در یک مسیر به شکل عدد هشت [ 8 ] به پیاده روی خود ادامه دهند.
همچنین ما می خواهیم روند گسترش حومه شهر را متوقف کنیم، بنابراین مکان هایی را در نظر داریم که به خوبی با سامانه ی حمل و نقل عمومی مرتبط هستند، اما درست وسط شهر قرار ندارند. در حاشیه شهر ویِنا، ما میتوانیم یک بسط کم-تراکم بسازیم. این یک روش خاص زندگی است و هر فردی تمایل به انجام آن ندارد، اما در عین حال، این گونه از تراکم، یک بسط کم ارتفاع، راهی است در جهت توقف گسترش حومه شهر، به نحوی که مردم را در شهر نگه می دارد، به سامانه ی حمل و نقل عمومی متصل است و بنابراین آنها نیازی به اتومبیل ندارند.
روی هم رفته، من قصور بیشترِ برنامه های مسکن سازی انبوه را یافتم، مانند قصوری که شاید در نیویورک حادث می شود؛ آنها بیش از اندازه یکسان بودند! یک گونه یا تیپ ساختمان که تکرار و تکرار می شوند. بنابراین ما قصد داریم تا یک رقابت در زمینه ی برنامه ریزی در ویِنا مرسوم کنیم.
آنچه ما با یک منطقه با2000 آپارتمان انجام می دهیم، این است که آنها را به نقشه های متفوتی تقسیم می کنیم. هر نقشه نباید برای بیش از 300 آپارتمان در نظر گرفته شود؛ یک قانون نانوشته. برای هر کدام از این نقشه ها ما یک دوره رقابتی در چهار محورِ برنامه ریزی، هزینه، اکولوژی و پایداری اجتماعی برای توسعه دهندگان، ورای [طراحی] آپارتمان، در نظر گرفته ایم. این موضوع راجع به چگونگی زندگی مردم در کنار یکدیگر است.
دیوید بِرنی(David Burney)، کارمند عالی رتبه، دپارتمان طراحی و ساختار شهر نیویورک: من نمیتوانم تصمیم بگیرم که آیا کمبود سرمایه در مسکن سازیِ ضروریِ این کشور الهام بخش [نکات مثبت] است یا موجب ملال.
یکی از شکست های برخی از برنامه های مسکن سازی انبوه در این کشورعدم تجمیع تنوع اقتصادی و چیزهایی مانند خدمات اجتماعی و تاثیرات سیلو سازیِ گونه های مختلف مسکن سازی است. و من فکر می کنم شما حقیقتا برای رسیدن به راه حل این مشکل کمک می کنید. اگر ما بتوانیم حتی به نکته ی [مثبت] کوچکی در مورد آنجا [ویِنا] برسیم می تواند فوق العاده مفید باشد.
ابی همیل: من فکر می کنم چیزی که درک می کنم یک مفهوم است؛ مسکن سازی یک ابتکار فرهنگی به علاوه ی امری اجتماعی است. من عاشق این حقیقت هستم که می گوید مسکن سازی نقش یک کاتالیزور را برای محله ها ، پی آمدهای اجتماعی و همچنین همگرایی های فرهنگی در داخل یک شهر، بازی می کند. و من تصور نمی کنم که این مجال گفتگو به همیجا ختم شود. ما تمایل داریم که این موضوع را بخش بندی کنیم. ما نیاز به اعمال تغییرات فرهنگی، سیاسی و اجتماعی اقتصادی داریم تا درک کنیم که مسکن سازی رسیدن به یک سیلو- خانه نیست، چیزی است در راستای تثبیت ارتباطات [اجتماعی]، مانند کاری که ما در شِرمِرهورن انجام دادیم؛ ادغام کاربری های فرهنگی و هنری با همان ساختمان مسکونی.
روسان هگِرتی(Rosanne Haggerty): من فکر می کنم همه ی ما درباره ی چگونگی سرمایه گذاری و تامین مالی این اتفاق یک سوال مشترک داریم. آیا این زمین به طور عمومی دولتی است؟ چه مشارکتی در آنجا از طرف دولت ایالتی است؟ و چگونه عملی می شود؟
متیو وامبوا(Matthew Wambua)، دپارتمان مسکن سازیِ، نگهداری و توسعه ی نیویورک: چه گرایشاتی به سمت تامین این سرمایه باید وجود داشته باشد؟
فوراستِر: ما در حال حاضر سرمایه مسکن عمومی موجود را داریم. چیزی که اکنون در حال ساخت آن هستیم مسکن ارزان قیمت است، این ساختمان ها با مشارکت های غیر انتفاعی ساخته می شود، سرمایه ای که این کوشش ها را حفظ می کند؛ بنابراین برای همیشه یه این مشارکت های بدون منفعت متعلق است. این مسکن اجاره ای است و برای مردمی که به اینجا نقل مکان می کنند محدودیت های درآمدی دارد، نه برای افرادی که اینجا زندگی می کنند زیرا تنها زمانی که افراد به این مساکن جابجا می شوند درآمد بررسی می شود، اما پس از آن می توانند برای همیشه آنجا بمانند.
تامین مالی این موضوع با کمک هزینه دولتی است، هزینه ای که در مدت طولانی، به شکل وام کم بهره باز ستانده می شود، معمولا در طول یک دوره ی 35 تا 40 ساله با %1 سود. خانه ای که واگذار می شود؛ با توجه به نوع مسکن، بین 3/1 تا 2/1 کل ساختار بنا است. باقی توسط انجمن های مسکن سازی رشد می کند. این انجمن ها ابتکارات خودشان را در [نحوه] اجاره و خانه هایی که وام آنها قبلا باز پرداخت شده، دارند. بخاطر اینکه آنها غیر انتفاعی هستند و اجازه ندارند این درآمد را مصرف کنند و یا تقلیل بدهند. آنها دوباره باید بر این اتفاق سرمایه گذاری کنند. این مطلب تمام مراحل تامین بودجه را توضیح نمی دهد زیرا هنوز در اینجا یک شکاف وجود دارد، و این شکاف توسط سرمایه گذاری معمولی بانکی با یک نرخ کم بهره یا بانک های مسکن سازی پر می شود.
پل فیریتگ(Paul Freitag)، مدیر عامل، کمپانی های جاناتان رز(Jonathan Rose): چگونه انجمن های تازه تاسیس مسکن سازی با انجمن های هم صنف با سابقه و بزرگتر از خود رقابت می کنند؟
فوراستِر: ساده نیست اگر بخواهیم صادق باشیم. در وینا ما در حدود 30 تا 40 انجمن مسکن سازی در قامت های مختلف داریم. کوچکترین آنها در حدود 4000 تا 5000 واحد و بزرگترین حدود 50000 تا60000 واحد را دارا هستند.
هگِرتی: و زمین؟ آیا تحت مالکیت بخش دولتی است؟ این فرآیند چگونه است؟
فوراستِر: زمین به صورت نرمال از پیش تحت مالکیت شهر قرار گرفته. این شهر بودجه ی مسکن سازی خودش را دارد، که بازهم یک سازمان غیر انتفاعی متعلق به شهر است، اما قسمتی از ادارات دولتی شهر نیست. آنها در سال 1985 تاسیس شدند و سرمایه آغازین خود را به صورت زمین دریافت کردند و از آن به بعد با داشته های خود شروع به کار کردند_ خرید، توسعه و فروش دوباره ی زمین. هر کسی که در این رقابت مسکن سازی پیروز شود، شهر کمک هزینه را به آنها می دهد و یا زمینی که از پیش آماده و تسطیح شده به آنها می فروشد. بودجه ی کلیِ کمک هزینه های مسکن سازی 600 یورو، در حدود 700 دولار، است.
چارلز لاوِن(Charles Laven)، ریاست دانشگاه، مشاور فورسیز استریت(Forsyth Street): این چهار برابر بودجه ی ماست. سوال من این است که شما چگونه هزینه ها را کنترل می کنید؟ در شهر نیویورک 70 تا 85 درصد از سیستم مسکن سازی ماخصوصی است. این آمار در سراسر کشور بالاتر هم هست. به این معنی که ما هزینه را کنترل می کنیم، زیرا یک نحوه ی عملی شدن وجود دارد و یک جور قوانین دولتی، و هزینه ها تحت این دو وضعیت ستمگرانه کنترل می شوند.
فوراستِر: در قانون یارانه ای یک بیشینه برای هر متر مربع وجود دارد. اما این قاعده موفقیت آمیز نبود زیرا تمام افراد به این تراز بیشینه رسیدند. چرا که در 1985 ما این رقابت را مطرح کردیم. هنوز هم این هزینه ی بیشینه در قانون هست، اما به منظور پیروزی در یک رقابت شما باید همیشه بهتر از قوانین عمل کنید. بنابراین ما یک سامانه داریم که در آن آنها بسیار پایین تر از هزینه بیشینه هستند، همچنین هزینه ها سال به سال کاهش یافته. تا آنجا که به زمین مربوط می شود، ما باید برای خرید زمین در بازار آزاد اقدام کنیم. اما در همین زمان نیز ما هزینه ی بیشینه را مطرح کردیم، هزینه ای که ما میل داریم برای زمین پرداخت کنیم.
فریتگ: شما برای هر فوت مربع در هر ساختمان چه مبلغی صرف می کنید؟
فوراستِر: به طور میانگین چیزی در حدود 1600 یورو در هر متر مربع، یعنی 200 دلار برای هر فوت مربع.
لاون: در بخش خصوصی، در بازار غیر قابل تنظیم نیویورک، مردم می توانند ساختمانی بسیار زیبا با هزینه ی 150 یا 160 دلار در هر فوت مربع بسازند.
همیل: با این مقدار بها ما نمی توانیم ساختمانی امن، عملکردی، با طراحی مناسب و مقرون به صرفه بسازیم، حتی مسکن سازی بازاری(5، 6، 7 طبقه ای- 180 تا 200 دلار در هر فوت مربع) در نیویورک و دیگر قسمت های این کشور از لحاظ معمارانه و به طور کلی سطح طراحی؛ بسیار ملالت انگیز است. بنابراین زمانی که ما به مقوله مقرون به صرفگی می رسیم، به نظر من، در محل های مختلف از لحاظ کیفیت معمارانه بازار به خودی خود برای تغییر آماده می شود. اما طرف دیگر مقررات HPD است. تا چه درجه ای "بایدها" [و " نبایدها"] ی تنظیم شده ی شهری در بررسی طرح ها وجود دارند؟ به نظر شما کجا فرآیند بررسی طرح برای پروژه های بر پایه ی HPD وارد مقوله ی نوآوری می شود؟
وامبوآ(Wambua): اجازه بدهید با یک پیش زمینه آغاز کنم. اول از همه، من به شدت تحت تاثیر سطح ادغام مسکن سازی در وینا قرار گرفتم. نه فقط مسکن سازی مقرون به صرفه، بلکه [تبلور] مفهوم هنرمندی، زیبایی شناسی و چند فرهنگی. و من به شخصه تصور می کنم یکی از کاستی های ما؛ تصمیم سازی است، زیرا بروکراتیک و انعطاف ناپذیر بوده است. کاستی هایی از نقطه نظر تولید موثر و آنچه به نظر می رسد مناسب است و چیزی که باعث احساس خوشایندی می شود، وجود دارد. چیزی که می خواهم بگویم این است که ما راس را تغییر دادیم، ما اکنون یک رئیس فوق العاده داریم، کسی که من نسبت به او ایمانی قوی احساس می کنم.
فریتگ: چگونه یارانه در نخستین زمانی که واحدها در مرحله اجرا قرار گرفته اند کار می کند؟ آنها چگونه بر قاعده تساوی حقوق می سازند؟ برای مستاجران؛ یارانه چه جایگاهی دارد؟
فوراستِر: ما دو گونه یارانه داریم. یکی یارانه غیر نقدی، که برای کاهش هزینه سرمایه گذاری در ساخت ساز جدید مستقیما به انجمن های مسکن سازی تعلق می گیرد. مطلبی که پیش از این راجع به آن صحبت کردم. و بعد یک مسئله ی کوچک با مبلغ 600یورو داریم، که البته؛ در راستای تخصیص اجاره منحصر به خانواده است.
وامبوآ: اکنون من احساس می کنم [این موضوع] محقق شده است، زیرا ما یارانه ی اجاره ای را تزریق کردیم.
http://www.etoood.com/Images/News/Large/2239634808817267699935201226187698.jpgمسکن سازی در ویِنا